中经记者吴静卢志坤北京报道
9月5日，北京丰台岳各庄、朝阳呼家楼宅地同日成交，两宗地块揽金33.46亿元。
《中国经营报》记者了解到，朝阳呼家楼地块为CBD核心区近十年来首次推出的住宅用地，体量较小，后续仅能提供约50多套高端住宅。地块由北京国资首开集团以4.46亿元底价竞得。
丰台岳各庄地块由城建发展、北京建工和住总集团联合竞得，在拿地之前，城建发展就已开启招标工作。
CBD核心区首推住宅用地
此次出让的北京市朝阳区呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块，土地面积5300平方米，建筑规模7588平方米，地块起拍价格4.46亿元。
其中，9001地块为R2二类居住用地，地上建筑面积为5580平方米，容积率2.04，限高36米，地块北侧为一条东西向街坊路，红线宽度8米；9002地块为A8社区综合服务设施用地，地上建面2080平方米，容积率0.8，限高9米。
该地块位于东三环至四环核心区域，距离国贸中心仅约800米，是CBD核心区近十年来首次推出的住宅用地。
地块属于朝阳区首开“1托4”城中村改造项目的重要组成部分，原址为20世纪50年代建成的危旧楼房，经腾退拆除后纳入城市更新计划。
根据北京市规自委文件《北京市朝阳区首开“1托4”城中村改造项目实施方案规划图则》披露，该项目整体规模约19.11公顷，地上建筑面积约22.57平方米。所谓“1托4”，是首开集团提出的一种城市更新模式，即将同一行政区域内不同街区的项目打包，以区域统筹的方式实现跨地块平衡。据悉，该项目整体涉及朝阳区三间房乡、双井街道、呼家楼街道、南磨房乡和高碑店乡等多个位置。
该地块区位优势显著，距离地铁10号线金台夕照站约300米，6号线（10号线）呼家楼站约500米，周边聚集国贸商城、SKP等高端商业综合体，以及北京朝阳医院等优质医疗资源，生活配套设施完善。
首开集团前期承担项目一级开发，故此地块前期仅首开一家企业报名，最终以4.46亿元底价竞得，楼面价8.1万元/平方米。
目前，地块周边多为楼龄50年甚至更老的小区，项目西侧的次新房首创天禧二手房源挂牌均价在15万元/平方米以上，全部为370平方米的大户型；首创禧瑞都二手房源挂牌均价10.4万元/平方米，户型110平方米起步。
中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，虽然该地块规模有限，预计仅能提供约50套高端住宅，但其独特的地理位置和CBD核心区的稀缺属性，使该地块成为市场关注焦点。在当前政策环境逐步宽松、市场分化加剧的背景下，呼家楼地块的出让不仅考验开发商的运营能力和产品打造水平，其成交结果也将为北京核心区高端住宅市场提供重要的价格参考指标，对未来市场走势具有显著的指示意义。
城建+建工+住总拿下丰台地块
当天出让的另一宗地块为丰台区岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L01地块，土地面积约2.18公顷，规划建面5.8万平方米，容积率2.66，限高60米（局部80米），地块起始价29亿元。
项目位于丰台区六里桥街道，三环至四环之间。距离地铁10号线六里桥站步行约2公里。周边生活配套有中国人民解放军总医院第五医学中心、千禧购物中心、银座和谐广场、万丰公园等，南侧不远处就是北京十一中堂实验学校。
项目规划设计要求，多层居住建筑应采用坡屋顶形式。建筑设计体现中国特色、古都风韵、时代风貌，满足建筑功能的同时，注重创造宜人的外部空间。
张凯指出，由于毗邻海淀万寿路学区，该项目有望实现“学在海淀，住在丰台”的区位联动效应，对海淀区购房人群也具备一定吸引力。
据了解，岳各庄村棚户区改造项目是北京市丰台区落实城市更新、改善人居环境的重要举措，2016年就已启动腾退拆迁工作。
该项目也存在一定限制，张凯指出，距离地铁10号线六里桥站约2公里，轨道交通便利性一般；北侧邻近京广铁路车辆段，可能存在噪音干扰；项目南侧的岳各庄批发市场预计2028年年底完成拆除，在此期间或面临交通拥堵及环境噪音问题。
目前，地块周边大多为经适房、公房。次新二手房紫辰院的挂牌价约8.9万元/平方米，保利和光逸境逼近10万元/平方米。
地块前期吸引城建发展+北京建工+住总金第联合体和厦门国贸报名，最终，城建发展+北京建工+住总集团联合体以29亿元底价竞得，楼面价5.03万元/平方米。
张凯指出，市场预期未来该项目售价可能达到9万—10万元/平方米。但需注意的是，丰台区当前新房库存规模较高，去化周期约36个月，市场竞争激烈，整体价格体系承压。此次底价成交也反映出房企在当前市场环境下趋于谨慎的态度。
张凯认为，长远来看，岳各庄地块凭借核心区位与教育资源，仍有望吸引西城、海淀等区域的改善性需求。若规划中的地铁11号线青塔站（距地块约800米）顺利落地，将显著提升交通便捷度。该地块的开发有望为丰台核心区发展注入新动力，但其实际市场表现仍需取决于产品定位、定价策略及周边环境改善进度。
据了解，此次城建发展和住总集团联合拿地早有预兆。今年8月15日，城建发展召开第九届董事会第二十二次会议，审议通过了《关于公司与关联人合作投资房地产项目的议案》。其中的关联人即住总集团旗下北京金第房地产开发有限责任公司，也即本次参与拿地的住总金第。
据悉，住总集团为北京城建集团有限责任公司（简称“城建集团”）的全资子公司，而城建集团是城建发展的控股股东。
当时公告称，双方将组成联合体独立或联合外部企业合作投资北京市内房地产项目，项目整体支付的地价款及后续开发建设资金总额度不超过55亿元，项目公司由城建发展控股。
就在公告发布的同一日，城建发展就上述地块施工和监理项目发出招标计划，施工投资估算8.3亿元，监理投资估算400万元。
据了解，今年7月份时，城建发展高层进行了一波人事调整，城建集团党委常委、总会计师齐占峰获任城建发展董事长。在城建发展2025年年中销售工作会上，齐占峰强调要坚持拿地即营销的理念，前置营销工作，加快产品周转，加速项目去化。
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